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民事判决书—房屋买卖合同纠纷

作者:汤圣泉 来源:找法网 日期:2018年10月25日

 江苏省南京市玄武区人民法院

民事判决书



原告WXX

原告SXX

两原告共同委托代理人汤圣泉,北京市中银(南京)律师事务所律师。

被告ZXX

委托代理人 XX律师事务所律师。

原告WXXSXX诉被告ZXX房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告WXXSXX及其委托代理人汤圣泉,被告委托代理人辛晓斌、贾辰源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告WXXSXX诉称:两原告与被告于2013318日签订《南京市存量房交易合同》,约定:原告购买被告所有的南京市玄武区xxxXXXXX室房屋(以下简称XXX室);房屋转让价款为1210000元,其中含定金240000元;两原告按照《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》的要求将房屋转让价款解交南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户;两原告于2013331日前将首付款450000元解交监管账户;被告同意两原告向银行申请个人住房抵押贷款,贷款总额为500000元;两原告同意于2013321日前与贷款银行签订借款合同,同时委托银行将贷款资金全部转入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户。合同签订后,两原告向被告支付了定金240000元,同时两原告一方面准备好了首付款450000元,一方面与银行签订贷款合同并督促银行及时审批贷款,并在此过程中,一直与被告沟通协调。2013424日,两原告拿到邮政银行南京分行的同意贷款审批意见书后,要求被告协助办理资金监管账户以便将购房首付款和银行贷款转入该账户,但被告却对两原告的要求置之不理。两原告多次与被告沟通,但被告不予理睬却要求解除合同。两原告认为被告行为构成违约,因为被告不同意继续履行合同,两原告不再要求继续履行合同,故诉至法院,请求判令被告双倍向两原告返还定金480000元。

被告ZXX辩称:两原告与被告的合同约定两原告应在2013331日前将首付款450000元交至监管账户,同时约定如原告逾期支付购房款超过十天,被告可以解除合同,所交定金不予退还。两原告未按约付款,已经构成违约,故被告按照合同约定于2013426日书面通知两原告解除了双方的房屋交易合同。请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明:两原告(合同乙方)与被告(合同甲方)于2013318日签订《南京市存量房交易合同(自行交易版)》,约定:甲方将402室出售给乙方,转让价款为1210000元,其中含定金240000元;乙方按照《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》的要求在下列期限内将房屋转让价款解交南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户,2013331日前将首付款450000元解交监管账户,甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房贷款,总额为500000元,用于支付房屋转让价款的余额,乙方同意于2013321日前与贷款银行签订借款合同,同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户,若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的,则转让价款的不足部分,乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起三日内以现金解交监管账户;乙方无法以现金方式支付贷款资金不足部分的,甲乙双方同意解除本合同,乙方承担违约责任并支付违约金50000元;乙方逾期支付房价款超过十天,且所欠应付到期房款超过10000元的,甲方有权解除本合同,甲方在解除合同后十天内将已收房价款退还乙方,所收定金不予退还,并有权要求乙方支付占总房价款百分之三的赔偿金。

合同签订后,两原告向被告支付购房定金240000元。2013319日,原告WXX填写南京住房公积金购房贷款申请表,申请公积金贷款为300000元,商业贷款为200000元。2013422日,邮政银行南京市分行向原告WXX下发住房公积金贷款额度期限试算单及贷款审批意见书,同意为其所购买的402室提供购房按揭贷款公积金贷款300000元和商业贷款200000元。2013426日,被告向两原告发出解除合同通知书一份,内容为:“……。按照合同约定,你们购买本人位于402室的房产,并于2013321日由你们与贷款银行签订500000元的借款合同,2013331日前由你们将首付款450000元解交监管账户。然而,时至今日,你们既未办理银行贷款,也未按期支付首付款。按照合同约定,你们的行为已构成根本违约,故正式通知你们我们双方签订的该存量房交易合同于2013427日解除,除已收定金不予退还外,请你们在2013510日前另行支付36300元的赔偿金至本人账户”。此后,两原告诉至本院。

另查明:《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》附件中对交易资金和佣金监管程序规定为:交易双方自行成交或经委托成交,且买方需办理住房贷款的,由买方持银行办理贷款所需的相关资料到贷款银行办理贷款预审批手续;经贷款银行审核同意放贷的,向买方出具贷款审批意见书,同时交易双方分别在该行开设个人银行结算账户;交易双方持存量房交易合同、贷款审批意见书、房屋所有权证、国有土地使用权证、……交易双方的个人银行结算账户证明等资料到资金监管窗口申请办理交易资金监管手续;资金监管窗口工作人员核验上述相关材料,符合条件的,交易双方和交易保证机构签订交易资金监管协议。

审理过程中,两原告提交了原告WXX银行账户明细及SXX银行账户明细,WXX银行账户明细记载该账户内截止2013329日存款余额为357269.43元,SXX账户明细记载该账户截止2013329日存款110389.11元。两原告以上述证据证明在合同约定的首付款解交日期2013331日前已将首付款450000元准备好,只是由于监管账户没有设立而无法将首付款解交。

两原告另提供了两原告与被告及其女儿张某之间的通话录音七段及来往短信。

第一段通话录音记载两原告与被告及其女儿协商签订合同时的对话。其中原告SXX说:“这个331号”,张某回答:“大家多点信任,不会为了这个东西去找谁谁的事情”,ZXX:“不会去找谁谁违约的事情”。WXX:“这写的331日,阿姨他们说如果那个如果没有下来”,ZXX:“你放心好了,你就是打入监管账户”,张某:“你就是拖过108天我都不会给你那个的”。两原告以此证明两原告协商合同事宜时曾经对合同约定的首付款解交日期331日提出质疑(认为约定时间太短,可能产生违约责任),但被告承诺不追究两原告的违约责任。

第二段录音记载原告WXX告知被告贷款尚未审批下来,钱款无法打入监管账户。

第三段录音记载被告ZXX及其女儿张某与两原告一起去银行询问贷款审批情况。

第四段录音系两原告与张某及其丈夫在银行同意贷款审批书下来之后的对话。在对话中,原告WXX告知张某贷款下款可能要到五月份,张某认为时间过长,被告产生损失,认为两原告违约,要求两原告赔偿,双方产生争议。

原告WXX的手机短信记载其于2013425日发给被告的一则短信,短信内容为“张阿姨,您下午提出的违约责任和赔偿金额,我们觉得不太合理。……您方非常坚定要2.5万,我回来和家人商量,觉得可以补偿您一定金额的钱,但您要的超过了我们的承受能力。我们再商量商量吧。不过,请您协作开设资金监管账户,如果明天您不协作我们办理,产生的违约责任及相关责任与我们无关的。……”此后的手机短信均为两原告催促被告协助办理监管账户的内容。

被告对上述录音及短信的真实性不持异议,认为:被告签订合同时的意思也是付款时间延迟八天或十天无所谓,但两原告迟延付款的时间已经超过被告所能承受的合理时间,在2013424日银行同意贷款审批书下来之前,被告也在积极协助两原告办理手续。因为被告在424日向原告提出违约要求赔偿25000元,两原告反悔不愿意赔偿,所以被告发函解除合同。

以上事实由合同、收条、银行汇款凭证、公积金贷款申请表、贷款审批意见书、银行明细、《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》、录音光盘、手机短信及本院庭审笔录所证实。

本院认为:根据《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》附件中关于佣金监管程序的规定,采用首付款加贷款方式买卖房屋的,买卖双方设立监管账户的前提是必须取得贷款审批意见书。两原告与被告约定在2013331日前将首付款450000元解交至监管账户,两原告在合同约定的期限“2013331日”时并没有取得银行的贷款审批意见书,故合同约定的两原告履行付款义务的前提条件并不成就,即监管账户尚未设立,且该条件不成就系银行贷款审批办理至2013331日之后所造成,并不可归责于原告,故两原告未支付首付款的行为不构成违约。且两原告提交的银行明细亦能证明两原告实际在2013331日之前已具备支付能力,只是由于履行条件尚未成就而无法履行合同义务。

被告在与两原告协商赔偿事宜未果时发函要求解除合同,两原告在诉讼中也表示不再要求继续履行合同,故双方已一致同意合同解除。合同解除后,被告应将所收定金240000元退予两原告。

据此,依照《中华人民共和国合同法第六条第六十条第九十三条第九十七条的规定,判决如下:

一、被告ZXX于本判决生效之日起十日内退还原告WXXSXX定金240000元。

二、驳回原告WXXSXX的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费8500,诉讼保全申请费3020元,合计11520元,由两原告负担5760元,被告负担5760元(此款原告已预交,被告在履行给付义务时加付此款)。

如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判长:

郑荣人民陪审员:吕旦华人民陪审员:王浴江0一三年十一月三日


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